שוקלים לרכוש נכס באיטליה? הכירו את הדמות הכי חשובה בעסקה: הנוטריון.

אני מלווה לקוחות ישראלים רבים בתהליך רכישת נכסים בצפון איטליה, והשבוע, במהלך שתי חתימות נפרדות מול נוטריון שנכחתי בהן, פתאום קלטתי משהו:

זה מעמד שמעולם לא פגשתי בו בישראל.

אני כמעט בטוחה שגם אתם לא נתקלתם בו - אז החלטתי לספר לכם קצת על הנוטריון:

על התפקיד שלו, על המעמד עצמו, על משמעות המעמד, ועל מה שחשוב לדעת כשמגיעים אליו בפעם הראשונה.

כניסה לאחד ממשרדי הנוטריונים בהם ליוויתי לקוחות בצפון איטליה

הדבר הראשון שבולט לעין הוא איך בכל פעם, לפני כל חתימה כזו, כולם מתכווננים ומתכוננים לרגע החתימה אצל הנוטריון כאילו הייתה זו פגישת פסגה בין מנהיגי עולם., טקס ממלכתי, טקס חגיגי – ובעיקר, מעמד בעל משמעות רצינית.

בדרך כלל, "פגישת הפסגה" הזו כוללת משתתפים רבים: הקונים, המוכרים, המתווכים, מתורגמן (אם אחד הצדדים אינו איטלקי), ולעיתים גם עדים רשמיים.

חתימה אצל נוטריון באיטליה: איך זה נראה בפועל?

הכי חשוב להבין: אצל הנוטריון לא מאבדים זמן על דברים שניתן היה לסדר ולעדכן מראש..

את הכול מכינים מראש ואת הכל מסכמים מראש בין הצדדים,. הכוונה: לנוטריון מגיעים כשפרטי העסקה כבר מסוכמים בין הצדדים. כשהצדדים כבר החליטו על המחיר שהקונה יישלם למוכר, הצדדים הסכימו על מועד פינויי ועל מועד התשלום.

לעיתים מדובר בהכנות של שבועות ארוכים – איסוף מסמכים, בדיקות, התכתבויות.

מי עוסק בזה? המתווכים, עורכי הדין (אם יש), המוכרים וגם הקונים – כולם עסוקים בהכנת המידע שנדרש לנוטריון לקראת העסקה.

כשהיום הגדול מגיע, כל המסמכים כבר הוגשו למשרד הנוטריון. הוא (או היא) כבר מכירים את “התיק”.

הנוטריון עצמו לא מתעסק בדברים טכניים – לא מדפדף, לא בודק משהו ברגע האחרון.

בכניסה, צוות המשרד מקבל את המסמכים המזהים, את הצ'קים הבנקאיים או את אישורי ההעברות.

הם מסדרים הכול. המשתתפים מתיישבים בחדר הישיבות – לרוב מעוצב באופן מהודר ורשמי.

הדמיה ב-AI של חדר ישיבות במשרד נוטריון באיטליה

הנוטריון נכנס בדיוק בזמן, מתיישב בראש השולחן, הוא מתחיל בזיהוי ואימות הנוכחים, הוא מתחיל להקריא את החוזה, הוא שואל שאלות קצרות, ואז – מחתים את כולם.

והוא? חותם אחרון.

זה רגע מאוד מדויק, מאוד פורמלי, ומאוד איטלקי.

אז מה זה בכלל “שיטה לטינית”?

באחת החתימות סיפרתי לנוטריון שבישראל שני אנשים נפגשים, הקונה והמוכר, הם מחליטים על העסקה, הם מגיעים יחד לעורך דין פרטי, חותמים – וזהו.

הוא חייך, גיחך קלות ואמר לי: “האאאא....אנחנו באיטליה עובדים לפי השיטה הלטינית.”

ומה זה אומר?

באיטליה, כמו ברוב מדינות דרום אירופה, הנוטריון הוא חלק ממערכת משפטית עתיקה שמקורה באימפריה הרומית.

בשיטה הזו, הנוטריון אינו רק מאשר חתימה – אלא מעניק למסמך תוקף משפטי מחייב מטעם המדינה.

הוא פועל כפקיד ציבור עצמאי, שמוודא שהחוזה חוקי, תקין ונכון – ומכאן גם הסגנון הרשמי והטקסי של כל מעמד חתימה.

השיטה הזו נהוגה ביותר מ־70 מדינות – בהן צרפת, ספרד, גרמניה, שווייץ ובלגיה – והיא שונה מאוד מהשיטה האנגלו־אמריקאית, השיטה שנהוגה גם בישראל.

מה בדיוק תפקידו של הנוטריון באיטליה?

1. בדיקת בעלות וזכויות

הנוטריון בודק שהמוכר הוא בעל הנכס החוקי, שאין עיקולים, משכנתאות פתוחות או חובות בעייתיים.

2. בדיקה תכנונית

הוא מאמת שהנכס עומד בהיתרי הבנייה ושאין חריגות שעלולות לפגוע בזכויות הקניין של הרוכש.

3. ניסוח והקראה של החוזה הסופי (rogito)

הנוטריון מנסח את החוזה, מקריא אותו במעמד החתימה ומוודא שכל צד מבין על מה הוא חותם.

חשוב לדעת: גם החוזה המקדמי לפעמים נחתם מול נוטריון⚠️

למרות שהנוטריון מוכר בעיקר בזכות החתימה על החוזה הסופי (rogito), יש מקרים שבהם גם החוזה המקדמי (contratto preliminare) נחתם בפניו.

מתי זה קורה? כאשר רוצים:

לתת לתנאים של החוזה תוקף משפטי מחייב במיוחד

לרשום התראה בטאבו (trascrizione del preliminare)

להגן על הקונה לפני תשלום מקדמות משמעותיות או בעסקאות מורכבות

במאמר נפרד באתר אני מסבירה בדיוק מה ההבדלים בין שלושת החוזים – ואיך יודעים מתי נדרש נוטריון כבר בשלב המקדמי.

📎 קראו כאן על שלושת שלבי החוזים בעסקת רכישה באיטליה

4. גביית מיסים והעברת תשלומים

הוא גובה את מס הרכישה, מס הרישום והמס הקאטסטלי – ומעביר אותם ישירות לרשויות בשמכם.

5. רישום הנכס על שם הרוכש

הוא אחראי לרישום הנכס בלשכת המקרקעין ובמרשם הקאטסטלי – ומוודא שהנכס רשום כחוק על שמכם.

6. טיפול במקרים מיוחדים: תרגום וייפוי כוח

אם אינכם דוברים איטלקית – יידרש מתורגמן מוסמך או חוזה דו־לשוני.

אם אינכם נוכחים – ניתן לחתום באמצעות ייפוי כוח נוטריוני תקף.

שאלות נפוצות שאני שומעת מלקוחות:

◀️ האם אפשר לרכוש נכס בלי נוטריון?

לא. לפי החוק האיטלקי, אי אפשר לרשום נכס על שם הרוכש ללא חתימת נוטריון. אין דרך לעקוף את זה.

◀️ האם הנוטריון מייצג צד מסוים?

לא. הנוטריון פועל כנציג של החוק – לא של הקונה ולא של המוכר.

במקרים מורכבים ניתן לשקול גם ליווי של עורך דין פרטי.

◀️ כמה עולה השירות של נוטריון?

העלות לרוב נעה בין 1% ל־2% ממחיר הרכישה, בהתאם לשווי העסקה ולמורכבות שלה.

לסיכום:

הנוטריון הוא דמות חובה בתהליך, הנוטריון הוא לא סתם “חותמת גומי” – הוא חלק קריטי בתהליך רכישת נכס באיטליה. ההכנה מולו מתחילה הרבה לפני הפגישה הפורמלית, והיא זו שתכריע אם הכול יתקדם בצורה בטוחה וחלקה.

אם אתם מתכננים לרכוש נכס באיטליה, חשוב שתבינו איך זה עובד – ומומלץ להיעזר במי שמכיר מקרוב את התהליך, את הנפשות הפועלות ואת התרבות המקומית.

כחלק מהשירות שלי, אני דואגת שתגיעו לחתימה רגועים, מוכנים, ויודעים בדיוק על מה אתם חותמים.

אני עוזרת לבחור נוטריון מתאים, מסדרת מתורגמן במידת הצורך, מתאמת את כל הגורמים –

ומלווה אתכם במעמד החתימה עצמו.

כי גם אם מדובר בטקס איטלקי עתיק, המעמד הזה הוא שלכם – והוא צריך להתבצע לטובתכם.

אני 🤗

גם אם אתם רק בשלב הרעיון, וגם אם כבר התחלתם לבדוק - אשמח לפגוש אתכם ולתכנן יחד את הדרך.

לחצו פה לקביעת פגישת ייעוץ ראשונית איתי!