רכישת נכס בצפון איטליה: סיפור אמיתי של שישה חודשים של עליות ומורדות בדרך לקבלת מפתח.

נורית באחד הביקורים באחד הנכסים, צילום: אני

הרבה עסקאות נדל״ן נראות פשוטות כשמסתכלים עליהן מהצד: מוצאים נכס, חותמים, משלמים - והופה, יש לנו בית באיטליה.

בפועל, ובמיוחד כשמדובר ברכישת נכס בצפון איטליה ומרחוק, התמונה מורכבת יותר.

הסיפור של נורית הוא דוגמה טובה לכך.

איך הכול התחיל?

נורית פנתה אליי בתחילת חודש יוני, אחרי שכבר עשתה לא מעט עבודה בעצמה. היא הכירה היטב את אגם קומו, ביקרה בו פעמים רבות, וכשחזרה לישראל התחילה לחפש נכסים למכירה באתרים השונים.

כשהיא הגיעה אליי לשיחת הייעוץ הראשונה היא אמרה לי בביטחון מלא: ״רציתי וחלמתי לקנות נכס באגם קומו, אבל אחרי שיטוט באתרים הבנתי שאגם קומו יקר לי. אז חיפשתי ומצאתי נכסים באגמים אחרים, זולים יותר…״

וכך היא הציגה בפניי רשימה ארוכה של נכסים שהיא ״שמה עליהם עין״.

מצד אחד היתה לה מטרה ברורה. מצד שני היא הבינה שהמחירים באגם קומו גבוהים, ואולי נכון לבדוק גם אזורים נוספים.

אמרתי לה שלא כדאי לוותר מראש על אגם קומו, אלא המלצתי לה לבצע מחקר שוק רחב יותר, שיכלול גם אגמים נוספים בצפון איטליה - כדי להבין את האפשרויות שעומדות בפניה בצורה ריאלית.

וכך התחלתי לבצע עבורה מחקר שוק מעמיק: סרקתי ואיתרתי לה נכסים סביב האגמים השונים, במטרה להציג בפניה את התמונה האמיתית של שוק הנדל״ן באזור.

יומיים אינטנסיביים של ביקורים - באמצע הקיץ האיטלקי

לו״ז הביקורים בנכסים

לקראת סוף חודש יולי נורית הגיעה לאיטליה לביקור בנכסים.

זה היה סיור נכסים שתכננתי ותיאמתי מראש, על בסיס מחקר השוק שביצענו יחד. הסיור כלל ביקורים בנכסים שבחרנו במסגרת המחקר.

באיטליה, כבר מאמצע חודש יולי, הרבה אנשי מקצוע מתחילים לצאת מהשגרה, ובחודש אוגוסט המדינה כמעט ועוצרת לגמרי.

מתווכים, בעלי נכסים, עורכי דין ונוטריונים (כולם!) יוצאים לחופשת הקיץ, מה זה אומר בפועל?

זמני תגובה מתארכים, ולעיתים תהליכים פשוט נתקעים עד החזרה לשגרה בספטמבר.

זה לא משהו חריג – זה פשוט חלק מהאופן שבו השוק האיטלקי עובד.

(כתבתי על זה בהרחבה במאמר נפרד למי שמתכנן להגיע לאיטליה בקיץ)

למרות העיתוי, הצלחתי לתאם פגישות ובמהלך יומיים רצופים ביקרנו ב- 11 נכסים בשלושה אזורים שונים: אגם קומו, אגם איזאו ואגם אנדינה הקטן.

כשהנכס האחרון משנה את הכול...

אחרי כל ביקור בכל נכס וכדי לעשות סדר, חזרתי ושאלתי את נורית: ״מה הם שלושת הנכסים המובילים כרגע? מי ראשון, מי שני ומי שלישי?״

הדירוג הזה חזר על עצמו שוב ושוב, ועזר לעשות סדר בתוך שפע האפשרויות.

לאורך רוב הביקורים, הנכס המוביל היה נכס באגם קומו במחיר של כ־320,000 אירו. הוא החזיק במקום הראשון זמן רב - עד שהגענו לנכס האחרון.

דווקא הנכס האחרון שראינו, גם הוא באגם קומו, טרף את כל הקלפים ועבר מיד למקום הראשון. המחיר שלו היה 280,000 אירו - והתחושה הייתה שזו הבחירה הנכונה.

קבלת החלטה - ואז מתחילות ההפתעות...

יום למחרת ניגשנו למשרד המתווך, ונורית הגישה את הצעת הרכישה שלה, עם התחייבות לדמי קדימה של 5,000 אירו.

נורית מול משרד המתווך, צילום: אני

במקביל, המתווך של הנכס הקודם (זה שב־320,000 אירו) המשיך להתקשר.ברגע ששמע שנבחר נכס אחר במחיר נמוך יותר, הוא הודיע שבעל הנכס מוכן להפחית כ־20% מהמחיר.

זה רגע שממחיש היטב איך עובד משא ומתן בשוק האיטלקי: לא תמיד המחיר שמופיע במודעה הוא המחיר הריאלי, ולעיתים עצם קיומה של חלופה משנה לגמרי את התמונה.

(על האופן שבו מתנהל משא ומתן בעסקאות נדל״ן באיטליה כתבתי במאמר נפרד)

בשלב הזה נורית כבר הייתה ממוקדת בנכס שנבחר, והמשכנו קדימה.אלא שאז, היינו צריכים להמתין לסיום תקופת חופשות הקיץ…

באמצע ספטמבר כולם חזרו מחופשות הקיץ, אני ונורית היינו מוכנות לזוז קדימה עם העסקה, אבל אז החלו לצוץ פרטים חדשים….

השוכר, הציוד, והפרטים שלא הופיעו במודעה

בעל הנכס חזר עם נוסח מתוקן להצעת הרכישה: בלי מזגנים, בלי מיטות, בלי טלוויזיה ובלי ארונות.

בדיקה העלתה שכל הציוד הזה שייך לשוכר שנמצא בשכירות בנכס….נורית מייד הבהירה (ובצדק רב..) שלא תשלם את אותו המחיר עבור דירה ריקה - היא חיפשה נכס שניתן להיכנס אליו מיד (כפי שהיא ראתה אותו בביקור שעשינו).

הועלו שתי אפשרויות: או הורדת מחיר ל־270,000 אירו, או הסדרת הנושא מול השוכר והשארת המחיר על 280,000 אירו.

מאחורי הקלעים, בעל הנכס בחר לפתור את העניין בעצמו, שילם לשוכר על הציוד - והתקדם עם העסקה.

החוזה המקדים והעימות המשפטי

בתחילת חודש נובמבר נורית הגיעה לאיטליה שוב לחתימה על החוזה המקדים.

שם חיכתה הפתעה נוספת...

הצד השני הגיע עם עורך דין, שדרש להגדיל את דמי המקדמה בטענה שנורית היא רוכשת מחו״ל, ואם העסקה תתבטל – בעל הנכס יישאר בלי הדייר השוכר ובלי עסקה.

הנוטריונית, שראתה שאין הסכמה בין הצדדים, ביקשה מכולנו לצאת מהחדר ולהגיע להבנות.

לאחר דיון בין עורכי הדין, הדרישה להגדלת המקדמה ירדה מהפרק, ולטובת נורית נוסף סעיף משמעותי: אם הדייר (שנמצא בשכירות) לא יפנה את הנכס בתוך שישה חודשים - מחיר הנכס יירד ויעמוד על 238,000 אירו בלבד.

ההסכם נחתם, והצדדים המשיכו בתהליך.

נורית חותמת על החוזה, צילום: אני

סיום טוב

בתחילת חודש דצמבר נורית חזרה לאיטליה לחתימה על החוזה הסופי.

עד שישבנו במשרד של הנוטריון לחתימה הסופית - לא באמת ידענו מה נסגר עם הדייר שבשכירות.

אבל אז בעל הנכס הודיע שהדייר פינה את הדירה, והנכס יימסר כשהוא פנוי מדיירים - אבל עם כל הריהוט והציוד שנורית ראתה בדירה ביום הביקור.

אחרי שישה חודשים של בדיקות, החלטות, המתנות, משאים ומתנים והרבה רגעים של חוסר ודאות - נחתם החוזה הסופי והמפתח לדירה עבר לידיים שלה.

מה אפשר ללמוד מהסיפור הזה?

תזמון הוא גורם קריטי בתהליך רכישת נכס באיטליה.

יולי–אוגוסט ודצמבר- ינואר הם חודשים שבהם המדינה כולה עובדת בקצב אחר. אלה לא הזמנים האידיאלים לביקורי נכסים או לקידום תהליכים, חשוב להכיר את המציאות הזו מראש כדי לנהל ציפיות ולהימנע מלחץ מיותר.

חיפוש עצמאי באתרים הוא נקודת פתיחה טובה - אבל - הוא לא תחליף למחקר שוק.

רשימות ארוכות של נכסים יוצרות תחושת שליטה, אבל רק מחקר שוק מעמיק מאפשר להבין מה באמת ריאלי, באיזה אזור ובאיזה תקציב.

הנכס “המנצח” לא תמיד מתגלה בהתחלה.

תהליך מסודר של ביקורים, השוואה ודירוג עוזר לקבל החלטה מושכלת - ומבלי להיסחף אחרי הרושם הראשוני.

משא ומתן הוא חלק בלתי נפרד מהשוק האיטלקי.

לעיתים רק קיומה של חלופה אמיתית משנה את התמונה, והצעות שלא היו על השולחן קודם - פתאום הופכות לאפשריות.

המורכבויות האמיתיות מופיעות דווקא אחרי קבלת ההחלטה.

שוכרים, ציוד, תנאים משפטיים ודרישות בלתי צפויות הם לא חריגים, אלא חלק מהמציאות. הדרך להתמודד איתם היא זו שקובעת איך תיראה העסקה בסופו של דבר.

הסיפור של נורית מזכיר שברכישת נכס באיטליה, לא מספיק לבחור נכס נכון - צריך גם לדעת לנהל נכון את הדרך עד לחתימת החוזה וקבלת המפתח.

אני, ביום טוב 😅

אני גרה בצפון איטליה 18 שנה, מדברת איטלקית שוטף ומכירה היטב את שוק הנדל״ן האיטלקי,

אני מלווה את לקוחותיי במסירות, מצמצמת להם סיכונים, מסייעת להם לבחור נכון ובעיקר עוזרת להם להימנע מטעויות שבסוף עולות כסף רב.

רכישת נכס באיטליה מתחילה בהבנה נכונה של השוק והתהליך.

פגישת ייעוץ ראשונית נועדה לעשות סדר לפני שמתקדמים.

לחצו פה לקביעת פגישת ייעוץ ראשונית איתי!