נכס בצפון איטליה ב-100,000 אירו - חלום או מציאות?
- טליה קיסרי
- 26 בינו׳
- זמן קריאה 3 דקות
"מחפשת דירה להשקעה בסביבות 380,000 ש"ח. יש דבר כזה?"
זו הייתה ההודעה שקיבלתי השבוע מאישה נחמדה - אולי היא הגיעה אליי מהאינסטגרם, אולי מהפייסבוק או מהבלוג שלי. שאלה קצרה, עניינית - אני מקבלת כאלה, לא מעט.
אז החלטתי לעצור רגע ולכתוב על זה - גם עבורה, וגם עבור כל מי שמתעניין ברכישת נדל״ן בצפון איטליה עם תקציב דומה.
קודם כל – מדברים במטבע אירו
עוד לפני הכל, אחת ההמלצות הקטנות והחשובות שלי: ברגע שאתם מתחילים לחשוב על רכישת נכס באיטליה -תתחילו לחשוב ולדבר במונחים של מטבע אירו.
השוק מתנהל באירו - בעלי נכסים, סוכנים, חוזים, מיסוי - הכל מתומחר באירו.
לכן עדיף כבר מההתחלה להתרגל לשפה הפיננסית המקומית.
אז 380,000 ש״ח זה בערך 100,000 אירו - וזו נקודת הפתיחה שלנו.
אז… האם אפשר לרכוש נכס באיטליה בתקציב של 100,000 אירו?
התשובה היא חד משמעית – כן.
יש נכסים באזורים מסוימים ובמצבים מסוימים שמתומחרים בטווח הזה.אבל - וזה אבל חשוב - השאלה האמיתית היא: מה אתם רוצים להשיג מההשקעה הזו?
אני אעזור לכם להבין....
ישנם שלושה מסלולים להשקעה בנדל״ן באיטליה
יש כמה סוגים של השקעות נדל״ן באיטליה, ולכל אחת דרישות אחרות:
השכרה לתיירים (Airbnb וכדומה) - נכס שממוקם באזור תיירותי מובהק, דורש רישיון, ריהוט מוקפד, צילומים טובים שימשכו את קהל התיירים וניהול יומיומי של הזמנות וניקיונות.
השכרה לטווח ארוך - נכס באזורים פחות מתויירים, מושכר לתושבים מקומיים בחוזה בסיסי של 4 שנים. פחות הכנסות, אבל גם פחות תחזוקה והתעסקות.
רכישה לצורך עליית ערך - קונים בזול באזור מתפתח או נכס שמצריך שיפוץ, ומשקיעים מתוך מטרה למכור בעתיד במחיר גבוה יותר.
עכשיו כשאנחנו יודעים מהם מסלולי ההשקעה בנדל״ן באיטליה, אפשר לענות לה על השאלה.
כשאנשים אומרים "השקעה", הם בדרך כלל מתכוונים לזה:
קונים דירה ← משפצים ומרוהטים ← משכירים לתיירים ← מקבלים תשואה חודשית.
ואכן ראינו באפשרויות ההשקעה שזהו מסלול אפשרי - אבל כאן הסיפור קצת נעצר.
למה? כי כדי שדירה באמת תהיה אטרקטיבית לתיירים, היא צריכה לענות על כמה תנאים:
מיקום מבוקש - עיר או אזור עם תנועת תיירות אמיתית.
סטנדרט גבוה - דירה משופצת, מרוהטת היטב, מצולמת יפה, מוכנה לקבל אורחים.
וכדי לעמוד בשני התנאים האלו - צריך תקציב אחר לגמרי.
רק כדי לתת לכם מושג: דירת סטודיו (כ-50 מ״ר), פשוטה, במרכז העיר קומו תעלה סביב 280,000 אירו. זה פי כמעט שלושה מהתקציב שהוזכר בהודעה שקבלתי. וזה עוד לפני ריהוט, שיפוץ, עמלות ורישום חוקי להשכרה תיירותית.
אז מה כן אפשר לעשות עם תקציב של 100,000 אירו?
במקום לנסות להכניס את עצמנו בכוח לשוק התיירות, יש אלטרנטיבה שקטה, שפויה, שכמעט ולא מדברים אליה, היא הרבה יותר נגישה והיא יכולה להניב תשואות יפות ממש:
מדובר בהשכרה לטווח ארוך.
במילים אחרות – קונים נכס באחת העיירות הפחות מתויירות, ומשכירים אותו לתושבים מקומיים, בחוזה רגיל (באיטליה חוזה שכירות רגיל הוא חוזה ל-4 שנים) זו עדיין השקעה לכל דבר! יש לכם נכס בבעלותכם ואתם מקבלים תשואה חודשית קבועה.
באזורים מסוימים בפרברי ערים כמו מילאנו או טורינו - ניתן למצוא דירה ב-80,000–90,000 אירו.
דירה כזו יכולה להיות מושכרת ב-500 אירו לחודש, ולייצר תשואה נטו נאה (בהתחשב בעלויות הנמוכות של תחזוקה ומיסוי).
זו לא "הזדמנות פז" שצועקת מהכותרות - אלא נכס קטן, שקט, מניב.
וכשהמטרה היא להיכנס לעולם הנדל״ן עם תקציב מוגבל - זה פתרון שבהחלט שווה לשקול.
דוגמה אמיתית:
רכישת דירה ב-80,000 אירו
שכר דירה חודשי – 500 אירו
סה"כ בשנה – 6,000 אירו
כלומר – תשואה ברוטו של 7.5%
(תשואה נטו, אחרי הוצאות בסיסיות, יכולה להגיע לסביבות 5.5%–6%)
השאלה שצריכה להנחות אתכם היא לא "מה התקציב שלי", אלא:
מה אני רוצה להשיג מההשקעה הזו?
האם חשוב לי שתהיה הכנסה חודשית קבועה, או שאחכה לעליית ערך?
אני רוצה לבקר בנכס? להשתמש בו מידי פעם לעצמי? או רק ליהנות מתשואה?
כמה אני מוכנ/ה להיות מעורב/ת בניהול?
התשובות לשאלות האלה יקבעו איזה נכס מתאים לכם, באיזה אזור, ומה התקציב הדרוש.
אז למי מתאימה השקעה בתקציב כזה – ולמי פחות?
כן מתאים לכם אם:
אתם רוצים להיכנס לעולם הנדל״ן בצורה אחראית ועם מינימום סיכון
חשוב לכם תזרים קבוע ולאו דווקא נופש אישי
אתם לא מחפשים להיות מעורבים בניהול יומיומי ומחפשים שקט תעשייתי (חוזה שכירות באיטליה מתחיל ב-4 שנים, משכירים ושוכחים)
פחות יתאים אם:
אתם רוצים דירה במיקום תיירותי לחופשות של עצמכם מידי פעם
אתם בונים על רווח מהיר מעליית ערך
אתם לא מוכנים להתגמש על מיקום או סטנדרט הדירה
אז מה הצעד הבא?
אם מצאתם את עצמכם מזדהים עם אחת האפשרויות, מתלבטים לגבי תקציב, או פשוט רוצים להבין מה באמת אפשרי עבורכם - זה בדיוק השלב שבו אני נכנסת לתמונה.
אני מלווה ישראלים בתהליך רכישת נכסים בצפון איטליה – משלב איתור הנכס, ועד חתימת החוזה וקבלת המפתח.
אני מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ ראשונית זו הזדמנות לבחון את האפשרויות בצורה מסודרת, בטוחה ומותאמת אישית.
תגובות