רכישת נכס באיטליה - המדריך המלא לעלויות הנלוות.

ייעוץ מקצועי באיתור נדל״ן

חלום רכישת נכס באיטליה מתחיל בדרך כלל בשיטוט באתרי נדל"ן ובהתלהבות מהמחירים האטרקטיביים שאנחנו רואים. אבל מה שרבים שוכחים הוא שמחיר הנכס הוא רק ההתחלה של הסיפור.

בשנים האחרונות, יותר ויותר ישראלים בוחרים להשקיע בנדל"ן באיטליה, במיוחד באזורי צפון איטליה הפופולריים כמו לומברדיה, פיימונטה ואגמי הצפון.

כמי שמלווה רוכשים ישראלים בתהליך, חשוב לי לחשוף בפניכם את התמונה המלאה של העלויות הנלוות - אלה שלא תמיד מדברים עליהן, אבל הן חלק בלתי נפרד מתהליך הרכישה.

מיסוי ועלויות רכישה עיקריות:

בואו נתחיל דווקא מהחלק שלפעמים נראה מפחיד - המיסים והעלויות העיקריות.

באיטליה, בשונה מישראל, מערכת המיסוי על נדל"ן מתחשבת במטרת הרכישה ובסטטוס התושבות שלכם:

״בית ראשון״? או ״בית שני״?

איטליה מעניקה הטבות משמעותיות למי שרוכש נכס שמוגדר כ־״בית ראשון״ (Prima Casa). ההטבות האלה מתבטאות בעיקר במיסוי, ובמקרים מסוימים הן שוות עשרות אלפי אירו.

אז איך יודעים אם נכס יכול להיות מוגדר כ״בית ראשון״?

“בית ראשון” הוא לא בהכרח הנכס הראשון שאתם קונים באיטליה. כדי ליהנות מהטבת “בית ראשון”, הנכס צריך להיות ממוקם בעירייה שבה אתם רשומים כתושבים, או שאליה תעבירו את התושבות שלכם בתוך 18 חודשים ממועד הרכישה.

שימו לב:

בהחלט יכול להיות שהנכס שאתם קונים הוא הנכס הראשון שלכם באיטליה, ואין לכם שום נכס אחר באיטליה - אבל אם אינכם מתגוררים באיטליה ואינכם מעבירים את התושבות שלכם לעירייה שבה נמצא הנכס, עצם העובדה שזהו הנכס הראשון שרכשתם באיטליה לא הופכת אותו ל“בית ראשון” לצורכי המס.

מי שמצהיר בעת הרכישה שהוא זכאי להטבה ומתחייב להעביר את התושבות, צריך לעמוד בתנאים שנקבעו. אי־עמידה בהם עלולה לגרום לאובדן ההטבה ולתשלום הפרשי מס, ריבית וקנסות.

כל רכישה שאינה עומדת בתנאים לקבלת הטבת “בית ראשון” תיחשב לצורכי המיסוי כ“בית שני”, ולא תהיו זכאים להטבות המס של Prima Casa.

אז עכשיו, כשאתם יודעים איך קובעים אם הבית שאתם עומדים לרכוש הוא “בית ראשון” או “בית שני”, בואו נראה מה גובה המיסוי בכל אחד מהמקרים.

מס רכישה או מע״מ?

אם הרכישה מתבצעת מקבלן (נכס חדש) והעסקה כפופה למע״מ:

עבור ׳בית שני׳ - 10% משווי העסקה

עבור ׳בית ראשון׳ - 4% משווי העסקה

אם רוכשים מאדם פרטי אז משלמים מס רכישה כדלקמן:

עבור ׳בית שני׳ - 9% משווי הנכס

עבור ׳בית ראשון׳ - 2% משווי הנכס

הערה חשובה!!!

ברכישת נכס מאדם פרטי (יד שניה) מס הרכישה מחושב על בסיס הערך ה׳קטסטלי׳ ולא על מחיר הרכישה בפועל.

הערך ה׳קטסטלי׳ לרוב נמוך משמעותית ממחיר השוק האמיתי, מה שמהווה הטבה משמעותית לרוכשים.

אתם שואלים מדוע הערך ה׳קטסטלי׳ נמוך ממחיר השוק ומחיר ששולם בפועל בעיסקה? וכיצד הערך ה׳קטסטלי׳ מחושב? קראו את המאמר המורחב שלי בנושא.

זו אחת הסיבות שיש לשקול בקפידה את עיתוי הרכישה ואת סטטוס התושבות שלכם (אני ממליצה לקרוא עוד בנושא במאמר אחר שכתבתי: האם רכישת נכס באיטליה תקנה לי אזרחות?)

עלויות מקצועיות ושירותים נלווים:

מעבר למיסים, ישנן עלויות מקצועיות שחשוב להכיר ולתקצב מראש:

שירותי תיווך (Agenzia Immobiliare):

העמלה נעה בין 3-5% משווי הנכס. חשוב לדעת שבאיטליה, בשונה מישראל, נהוג שגם המוכר וגם הקונה משלמים עמלת תיווך. 

שירותי נוטריון (Notaio):

העלות נעה בין 1,500-2,500 אירו, תלוי בשווי העסקה ומורכבותה. הנוטריון באיטליה הוא דמות מפתח בעסקת הנדל"ן - הוא אחראי על בדיקת כל ההיבטים המשפטיים של העסקה ורישום הנכס על שמכם, הוא לא מייצג אף צד, הוא מייצג את הרשויות. בא לבדוק שהעסקה מתנהלת כחוק.

שירותי מודד (Geometra):

ה- ׳ג'אומטרה׳ הוא בעל מקצוע ייחודי למערכת האיטלקית. הוא משלב את תפקידי המודד, המהנדס והשמאי. שירותיו חיוניים בתהליך הרכישה לבדיקת תקינות הנכס, אישורי הבנייה והתאמת המסמכים לדרישות החוק.

שירותי תרגום ועורך דין:

אל תחסכו כאן - הבנה מדויקת של החוזים והמסמכים היא קריטית. זה לא הכרח, אבל זה בהחלט מומלץ. עורך דין יהווה שכבת הגנה נוספת עליכם וידאג שהאינטרסים שלכם נשמרים.

עלויות שוטפות שחשוב להכיר:

גם אחרי הרכישה יש עלויות שחשוב לקחת בחשבון:

• ארנונה (IMU - Imposta Municipale Unica) - מס שנתי על הנכס. בעלי דירה ראשונה בה הם מתגוררים באופן קבוע פטורים ממס זה. חובת תשלום חלה רק על בעלי דירה שנייה או על נכסים להשקעה.

• 
  

• מס שירותים עירוניים (TASI - Tassa sui Servizi Indivisibili) - מס המיועד למימון תשתיות ושירותים ציבוריים כמו תחזוקת רחובות ותאורה.

• 
  

• מס אשפה (TARI - Tassa sui Rifiuti) - משולם על ידי כל בעלי הנכסים (גם דירה ראשונה) וגובהו נקבע לפי גודל הנכס ומספר המתגוררים בו.

• 
  

• תשלומי ועד בית (Condominio)

• חשבונות שוטפים (מים, חשמל, גז)

• ביטוח דירה (מומלץ מאוד!)

• עלויות תחזוקה שוטפת

טיפים והמלצות לחיסכון בעלויות:

1. תכנון מוקדם ומדויק

תכננו תקציב שכולל 'כרית ביטחון' של 20% מעבר למחיר הנכס עצמו. זה יכסה את כל העלויות הנלוות ויתן לכם שקט נפשי.

2. תזמון נכון:

בדקו את האפשרות להפוך לתושבי איטליה לפני הרכישה אם אתם מתכננים לעבור לגור שם. החיסכון במס יכול להיות משמעותי. (אני ממליצה לקרוא עוד בנושא במאמר אחר שכתבתי: האם רכישת נכס באיטליה תקנה לי אזרחות?)

3. משא ומתן חכם:

רוב העמלות והעלויות המקצועיות ניתנות למשא ומתן. אל תהססו לבקש הנחה או להשוות מחירים בין נותני שירותים שונים.

4. השקעה באנשי מקצוע:

אל תנסו לחסוך באנשי מקצוע הכרחיים כגון: עו״ד וגאומטרה אמנם יש להם עלות נוספת שתצטרף לאוסף ההוצאות שלכם, אבל החסכון בטווח הארוך משמעותי - אנשי המקצוע האלה יכולים למנוע טעויות יקרות, הם יודעים לזהות בעיות משפטיות ו/או טכניות מראש ולחסוך לכם הרבה כסף זמן ועוגמת נפש בהמשך הדרך.

5. ליווי צמוד לתהליך הרכישה:

שירותי ליווי מקצועיים לאורך כל תהליך רכישת הנכס הם אפיק חיסכון משמעותי נוסף. מניסיוני בליווי רוכשים ישראלים, החסכון מגיע ממספר כיוונים: ראשית, אנשי מקצוע (עורכי דין, נוטריונים כו׳) שעובדים באופן קבוע עם מלווים מקצועיים כבר מציעים מראש מחירים אטרקטיביים, בלי צורך במשא ומתן מתיש ובלי לחשוש שאתם משלמים יותר מדי.שנית, המלווה יכול לחשוף בפניכם הזדמנויות שלא הייתם מוצאים בעצמכם.

הנה דוגמה מצוינת לחיסכון משמעותי: באחד המקרים, לקוח ביקש ממני לצאת לסיור פיזי באזור המבוקש בזמן שהוא עדיין בישראל. במהלך הסיור גיליתי פרויקט בנייה חדש שהקבלן שיווק באופן עצמאי, ללא מתווכים. אמנם הלקוח שילם על שעות הסיור שלי, אבל בסופו של דבר הוא חסך סכום משמעותי בדמי תיווך - הרבה מעבר לעלות הסיור.

זו דוגמה מצוינת לאיך ליווי מקצועי יכול לא רק לחסוך כסף, אלא גם לחשוף הזדמנויות שלא הייתם מוצאים בדרך אחרת.

אני, ביום טוב 😂

לסיכום:

רכישת נכס באיטליה היא החלטה משמעותית שדורשת תכנון מדויק והבנה של כל העלויות הנלוות. אמנם העלויות יכולות להיראות גבוהות במבט ראשון, אבל כשמתכננים נכון ולוקחים הכל בחשבון מראש, התהליך הופך להרבה יותר ברור ונשלט. חשוב לזכור שהשקעה בנדל"ן באיטליה, במיוחד באזורים המתפתחים של הצפון, עדיין מציעה הזדמנויות מצוינות - הן מבחינת פוטנציאל עליית ערך והן מבחינת אפשרויות השכרה.

כמי שחיה וגרה בצפון איטליה ומכירה היטב את השוק המקומי מקרוב, אני יודעת שהשלב הראשון והחשוב ביותר הוא לקבל מידע ממישהו מקומי, שמדבר בשפה שלכם, עיברית, ויודע איך הדברים באמת עובדים בשוק הנדל״ן האיטלקי.

אני מציעה את שירותיי ואשמח ללוות אתכם, בואו נקבע את שיחת הייעוץ הראשונה שלכם!

לחצו פה לקביעת פגישת ייעוץ ראשונית איתי!

*** המידע במאמר זה נכון לשנת 2024. העלויות המדויקות עשויות להשתנות בהתאם לאזור באיטליה, סוג העסקה והחלטות ממשלה. מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מקומיים לקבלת מידע מעודכן.​​​​​​​​​​​​​​​​