שטח דירה באיטליה - מה אומרים המספרים ואיך לא תפלו בפח....😳

קרה לי לא פעם שלקוחות הגיעו לסיור בנכסים באגם קומו או בכפרים בצפון איטליה, וכשנכנסנו לדירה – הם נעצרו בכניסה, הביטו מסביב, ואז שאלו אותי: "זה באמת 100 מ"ר? זה מרגיש ממש קטן..."

אז האמת? זו לא טעות – פשוט באיטליה מודדים אחרת….ובעיקר מפרסמים אחרת!

בישראל, מה שרשום זה מה שיש.

באיטליה? זה לא בדיוק ככה...

חשוב לי להסביר את ההבדלים – כדי שתדעו מראש למה לצפות.

באיטליה ישנן שלוש שיטות למדידה, כל שיטה משמשת למשהו אחר, הנה שלושת השיטות:

1. שטח נטו/שימושי  Superficie Calpestabile

זהו השטח האמיתי שבתוך הדירה – רק מה שאפשר לדרוך עליו. החדרים עצמם, בלי קירות, בלי מרפסות, בלי מחסנים. זה המדד הכי חשוב למגורים בפועל.

אז מה הבעיה? ברוב המקרים הנתון הזה לא מופיע במודעות מכירה או בחוזים. כדי לגלות אותו – צריך לראות שרטוט מדויק או פשוט להיכנס לדירה.

2. שטח מסחרי Superficie Commerciale

זהו הנתון שבדרך כלל מופיע בפרסומים. למה? כי הוא תמיד נשמע יותר גדול ומרשים.

החישוב כולל את השטח הפנימי בתוספת אחוזים מסויימים על מרפסות, קירות חיצוניים, מחסנים, גינות ועוד, לפי הפירוט הבא:

* 100% מהשטח הפנימי

* 50% מקירות חיצוניים

* 25%–35% ממרפסות וטרסות

* 60% ממחסנים או מרתפים

* 10%–15% מגינות פרטיות

בפועל, זה אומר שדירה שמפורסמת כ-100 מ"ר בפועל יכולה להיות רק 70–75 מ"ר נטו.

החישוב הזה מבוסס על תקנה רשמית (D.P.R. 138/1998), והוא גם הבסיס לחישובי מס, משכנתאות ושמאות.

3. שטח קטאסטלי - Superficie Catastale

זה השטח הרשום בטאבו (Catasto) – והוא הנתון שבו משתמשים אל מול הרשויות.

הוא כולל גם חלקים משותפים בבניין (כמו לובי, מדרגות או חנייה משותפת), ומשמש לקביעת מיסוי והערכת שווי לצורכי מכירה או ירושה.

קבלו דוגמה לחישוב שטח מסחרי, נניח שיש דירה עם הנתונים הבאים:

* 80 מ"ר שטח פנימי

* 2 מרפסות של 10 מ"ר כל אחת

* מחסן של 6 מ"ר

* גינה של 30 מ"ר

החישוב לפי מקדמים:

* 80 מ"ר × 100% = 80 מ"ר

* 20 מ"ר מרפסות × 25% = 5 מ"ר

* 6 מ"ר מחסן × 60% = 3.6 מ"ר

* 30 מ"ר גינה × 10% = 3 מ"ר

סה"כ שטח מסחרי: 91.6 מ"ר

אז ראיתם בפרסום ״כ-92 מ"ר״ – בפועל, יש לכם רק 80 מ"ר נטו.

אז מה כדאי לבדוק לפני שקונים?

1. להשוות נכון – נטו מול נטו

אל תשוו בין דירה עם 100 מ"ר מסחרי לדירה עם 85 מ"ר נטו. זה לא אותו דבר. תמיד תשאלו: על איזה שטח מדובר?

2. לבקש תכנית מדידה (Planimetria)

זהו שרטוט רשמי של הדירה – שמראה בדיוק מה השטח הפנימי ומה התוספות. שווה לדרוש אותו כבר בשלב ההתרשמות.

3. לבדוק את הרישום בטאבו

תבקשו לראות את השטח הקטאסטלי הרשום. חשוב שהוא יתאים למה שראיתם בפועל – כדי שלא יהיו הפתעות במסים.

4. להבין מה חשוב לכם באמת

לפעמים דירה "קטנה יותר" על הנייר – מרגישה הרבה יותר מרווחת. אל תתפסו רק על המספרים.

לסיכום:

המספרים באיטליה מבלבלים, והפערים בין שיטות המדידה יכולים להטעות. אבל אם תבינו מה כולל כל מ"ר – תדעו בדיוק מה אתם מקבלים.

ואם זה עדיין מרגיש עמוס – תדעו שאני כאן בשבילכם, כדי לוודא שתרכשו נכס בראש שקט, ובלי הפתעות.

איך אני יכולה לעזור לכם?

אני מציעה שירותי איתור נדל״ן וליווי רוכשים באופן אישי ומקצועי - החל מחיפוש הנכס המתאים, דרך ניתוח עלויות המיסוי, ועד חתימת החוזה.

אשמח להיות לצדכם במסע לרכישת הנכס האיטלקי שחלמתם עליו, ולוודא שתקבלו את העסקה הטובה ביותר לא רק במחיר הרכישה, אלא גם בהיבטי המיסוי והעלויות השוטפות.

קבעו איתי פגישת ייעוץ ראשונית עוד היום!

לחצו פה לקביעת פגישת ייעוץ ראשונית איתי!